Acquisition: Gateway
School: 236 2nd Ave and 306 E 15th Street,
New York
Prix: 11,4 millions
de dollars
Lors de la vente du
211 West 61st Street, Cofinance a repéré une
opportunité d’acquisition de locaux
secondaires du vendeur et a élaboré une
proposition incitant ce dernier à céder ces
installations à Cofinance en dépit d’offres
plus élevées.
En juin 2007, Cofinance a acquis une
ancienne maison de 1 150 m² à usage d’école
pour des enfants en difficulté scolaire,
et une demeure bourgeoise de 690 m², situées
sur 2nd Avenue et East 15th Street, dans la
section sud-est du quartier de Gramercy
Square Park, à New York.
En 2001, l’école avait fait l’objet d’une
rénovation pour un budget de 2,8 millions de
dollars. Ces travaux de qualité ont reçu le
prix d’excellence de l’American Institute of
Architects (AIA. Awards). La demeure,
construite en 1903, est pour l’essentiel
inoccupée et comporte environ 930 m². Chaque
bâtiment est indépendant et offre une
valorisation potentielle significative.
Les sites scolaires sont extrêmement rares à
New York, tant du fait des prix croissants
de l’immobilier que des coûts de
construction. Le bâtiment scolaire constitue
une installation clés en mains en vue d’une
occupation immédiate.
La proximité de la maison avec Stuyvesant
Square Park constitue un atout
supplémentaire susceptible de générer une
plus-value, car il y a peu de parcs à New
York et encore moins de demeures dans leur
voisinage. Fait important : la demeure offre
également à un établissement scolaire une
possibilité d'extension en vue d'une
croissance future.
Cofinance envisage de vendre le bâtiment
scolaire après le départ de l’école Gateway.
La demeure fera l’objet de plans
d’agrandissement visant à créer deux duplex
résidentiels haut de gamme, soit pour la
vente à un aménageur, soit pour un
aménagement par Cofinance, générateur de
rendements significatifs.
Points forts de l’investissement
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Obtention d’un financement en 3
semaines auprès de l’une des
plus grandes banques
commerciales mondiales à raison
de 75 % du besoin de financement
total avec un engagement
supplémentaire de financement
des futures pertes et intérêts
intercalaires. |
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Négociation avec l’école de
Gateway d’un bail de deux ans du
bâtiment scolaire avec une
option de résiliation. Bail
prévoyant le temps nécessaire à
une campagne de
commercialisation adaptée tout
en allégeant les coûts de
détention. |
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TRI induit prévu de 37,59 %,
avec une période de détention de
3 ans. |
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